Di Cristina Matricardi. Genera molte controversie tra coniugi separati, chi deve accollarsi le spese condominiali ? Soprattutto quando il proprietario sia uno solo dei due, il coniuge cui è stato assegnato l’alloggio familiare o il coniuge proprietario ?

Quando non previste specificamente nella sentenza di separazione o divorzio, poiché l’assegnazione della casa dal coniuge proprietario al coniuge assegnatario, non trasferisce alcun diritto reale sulla abitazione che resta in capo al proprietario, si fa più facilmente riferimento alle cosiddette spese ordinarie e straordinarie. Spese che, quindi, dovranno innanzitutto distinguersi tra quelle spese inerenti il diritto di godimento (ordinarie) e quelle inerenti il diritto reale (straordinarie).

Ora poiché il coniuge assegnatario della abitazione familiare non ne è proprietario, egli dovrà versare le quote per spese ordinarie, quelle di uso e godimento dei beni comuni, mentre le spese straordinarie che riguardano la conservazione dei beni dovrebbero essere a carico del proprietario (facciate, ricostruzioni, ascensore….).

In questo senso si è anche espressa la Cassazione – 18476/2005: “In tema di separazione personale, …. qualora il giudice attribuisca ad uno dei coniugi l’abitazione di proprietà dell’altro, la gratuità di tale assegnazione… non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle, del genere delle spese condominiali , che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell’abitazione familiare), quindi simili spese – in mancanza di un provvedimento espresso che ne accolli l’onere al coniuge proprietario – sono a carico del coniuge assegnatario.”

Rifacimento del tetto. Esempio: in una palazzina di due piani, alcuni condomini dell’ultimo piano hanno fatto richiesta per il rifacimento del tetto, circa 10 ani fa questi hanno sfruttato il sottotetto, facendolo abitabile. Recuperato tutto lo spazio sottotetto, tutte le travi portanti, sono a vista, costruito lucernai con frontone, tagliato il tetto per fare giardino.

Al primo piano, si deve contribuire alle spese del rifacimento, e in che percentuale ?

In linea generale il tetto è di tutti i condomini, che devono contribuire alle spese per millesimi di proprietà, quindi:

1- se il sottotetto era di loro pertinenza il recupero è perfettamente legittimo;

2- se hanno ricavato delle terrazze a pozzetto che prima non c’erano, invece, avrebbero dovuto avere il consenso di tutti.
Ma ciò non toglie che la manutenzione del tetto compete a tutti, a meno che, non sia dimostrabile che è necessaria a causa dei lavori che hanno fatto gli altri.

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 23686/2009) ha stabilito che il condominio non può chiedere le spese deliberate dopo il rogito notarile a chi ha appena venduto, neppure se non è stato informato della compravendita e se non conosce il nome dei nuovi acquirenti. La Corte ha infatti evidenziato che:

in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c. civ. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo”.